Immobilier off-market : le guide complet

Qu'est-ce que l'immobilier off-market ?

L'immobilier off-market désigne l'ensemble des biens proposés à la vente hors des circuits publics : ni portails d'annonces, ni vitrines d'agence, ni réseaux sociaux. Ces propriétés circulent dans un cercle restreint d'acquéreurs qualifiés, présentés uniquement après signature d'un accord de confidentialité (NDA).

En France, on estime qu'entre 20 et 30 % des transactions de prestige (au-delà de 3 M€) se réalisent en off-market. Ce chiffre monte à plus de 50 % pour les biens dits « trophée » au-delà de 10 M€.

Pourquoi vendre en off-market ?

• Confidentialité absolue — protection de la vie privée du vendeur, du voisinage et des occupants.
• Préservation de la valeur — un bien exposé trop longtemps se déprécie. L'off-market évite cet effet d'usure.
• Acquéreurs pré-qualifiés — uniquement des profils solvables et alignés avec le bien.
• Négociation sereine — pas de pression médiatique, pas de visites « curieuses ».
• Discrétion patrimoniale — utile en cas de divorce, succession, repositionnement d'actifs.

Pourquoi acheter en off-market ?

Côté acquéreur, l'off-market ouvre l'accès à des biens introuvables sur le marché public : hôtels particuliers parisiens, domaines viticoles, résidences secondaires d'exception, immeubles de rapport en bloc. La concurrence est mécaniquement plus faible, et la négociation s'opère dans un climat de confiance.

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Notre méthode — David Bertin Confidentiel

1. Qualification — entretien personnalisé pour comprendre le projet, le budget et les critères.
2. Signature NDA — engagement de confidentialité mutuel avant toute présentation de biens.
3. Sélection sur-mesure — accès à notre portefeuille privé de propriétés off-market en France et à l'international.
4. Visites discrètes — organisées hors heures d'affluence, accompagnées par un conseiller dédié.
5. Ingénierie financière & juridique — montage de l'acquisition (SCI, démembrement, financement).
6. Closing confidentiel — accompagnement jusqu'à la signature notariée et au-delà.

Fiscalité et structuration

Une acquisition off-market s'inscrit presque toujours dans une stratégie patrimoniale plus large. Nous travaillons avec un réseau de notaires, fiscalistes et family offices pour structurer chaque opération : SCI à l'IR ou à l'IS, démembrement de propriété, apport-cession, holding patrimoniale, optimisation IFI.

Questions fréquentes

Combien coûte un accompagnement off-market ?

Les honoraires sont alignés sur le marché du conseil de prestige (3 à 5 % HT côté vendeur, à la performance côté acquéreur). Devis transparent dès la qualification.

Combien de temps prend une vente off-market ?

De 3 semaines à 9 mois selon la rareté du bien et le profil de l'acquéreur ciblé. Notre délai médian sur 2025 : 11 semaines.

Travaillez-vous à l'international ?

Oui — France, Suisse, Émirats, Royaume-Uni, États-Unis. Notre réseau couvre les principales places d'investissement de prestige.